מרבית האנשים השומעים את המילה נדל"ן חושבים ישר על דירה יוקרתית, וילה, לפעמים מרכז מסחרי או מגדל של דירות או משרדים להשכרה. אבל יש לזכור כי מאחורי כל נכס עומדות תשתיות. אם אתם רוצים לרכוש נכס למגורים או להשקעה, נסביר כל מה שצריך לדעת על התשתיות ואיך זה קשור להשקעה שלכם.
איך ולמה חשוב לבדוק את התשתיות
אפילו אנשי מקצוע מנוסים לא יוכלו לספק תמונת מצב מלאה של תשתיות, על סמך בדיקה בעין בלבד. כל מי שמתמצא לעומק בתחום הנרחב של לימודי ייעוץ נדלן ידע להסביר כי ערכו הממשי של נכס נמדד על פי רמת התחזוקה וטיב התשתיות. אם התשתיות במצב רע, הערך של הנכס יורד, לפעמים במידה ניכרת. אם מצב התשתיות טוב, ערך הנכס יהיה גבוה בהרבה. אז איך ניתן לבדוק את התשתיות ואת מצבם התחזוקתי והפיזי? לדוגמא:
- בדיקה ראשונית באמצעות שרטוטים ותוכניות בניה מקורית, במידה וניתן להשיג אותן.
- הגעה לנכס ובדיקה מקרוב של אנשי מקצוע בעלי ידע באיתור תשתיות וזיהוי נקודות חולשה או כשל.
- שימוש בגלאי מתכות, לצורך זיהוי של תשתיות, צנרת, כבלים וכדומה, המצויים בתוך קירות או יציקות או ברמה התת קרקעית.
- שימוש באמצעי צילום תרמיים ולעיתים באמצעי זיהוי קול (סאונד) על סמך מיקרופונים רגישים.
- לעתים תידרש חפירה או ביצוע פעולה פיזית אחרת, על מנת לבדוק מקרוב אלמנטים שונים. ישנם מקרים שניתן להיעזר במצלמות סיב אופטי. למשל, ניתן להעביר סיב אופטי בתוך צנרת מים או ביוב, על מנת לזהות את שלמות המערכת.
- חברות מתמחות מסוגלות לבצע איתור של מערכות תת קרקעיות מגוונות, לרבות קווי חשמל.
- במקומות גבוהים אך קשים לגישה, ניתן לזהות אלמנטים שונים על ידי צילומי רחפנים.
זיהוי מצב תשתיות לצורך שיקום או חיזוק
משקיעי נדל"ן ויזמים עשויים להעדיף לעיתים לרכוש נכסים בעלי תשתיות רעועות. זה נשמע מופרך, אך נסביר מדוע זה קורה. מיפוי של תשתיות וזיהוי מצב שמצריך שיקום מאפשר ליזמים לרכוש נכסים במחיר נמוך בהרבה ממחיר השוק. לאחר מכן, ניתן לבצע חיזוק או שיקום. פעולה זו מכונה על ידי אנשי נדל"ן בשם – השבחה. השבחת נכסים מאפשרת לרכוש נכסים ולמכור אותם בתוך זמן קצר, תוך השגרת רווח מקסימלי. זאת בניגוד למשקיעים שמחזיקים בנכס לזמן ארוך. כמובן, שיש גם כאלה שרוצים לרכוש נכס לשימוש עצמי במחיר מוזל, תוך שיפוץ וחיזוק. הדבר אכן ניתן לביצוע, לאחר זיהוי מצב התשתיות השונות.
חשוב להכיר – אחריות קבלן
גם עבור רוכשי דירות חדשות, לעיתים עולה הצורך בזיהוי מצב התשתיות. במידה ויתגלו ליקויים מבניים, הרי שעל פי החוק באחריות הקבלן לבצע תיקון. קבלת דוח שמתאר את מצב התשתיות מאפשר לחייב את הקבלן לתקן או לשקם על חשבונו.
